Просроченный ипотечный долг татарстанцев превысил 1,6 млрд рублей

Служба судебных приставов арестовала в 2020-м почти 700 ипотечных квартир — на 10% больше, чем годом ранее. Вдобавок минувший год ознаменовался масштабной распродажей всего того, что образовалось после краха заемщиков Роберта Мусина. Но пик банкротств, по оценкам экспертов впереди.

Несмотря на взлетевшие цены «квадрата» и рост продаж на рынке жилой недвижимости, пессимисты продолжают пророчить «апокалипсис» и прогнозировать грядущий вал разорения ипотечных заемщиков. Мол, не смогут люди платить! И банки, отняв залоговые квартиры, выставят жилье на торги практически даром. Вот тогда, дескать, и купим «метроконфискат».

Насколько ожидания совпадают с действительностью? Как сообщает управление Росреестра, в 2020-м зафиксирован не только небывалый спрос на жилье, но и настоящий бум ареста заложенной в банках недвижимости. «Стоп-лист» формируется на основании документов от судебных приставов, судов и налоговиков — и тогда недвижимость нельзя продать, обменять, заложить и т. д. Попасть в него можно в следующих случаях:

• неуплата налогов или услуг ЖКХ на значительную сумму;
• квартира является предметом семейных споров или иных судебных тяжб;
• просрочка по ипотеке.

Как сообщила «БИЗНЕС Online» заместитель главного судебного пристава Татарстана Елена Варфоломеева, в 2020-м в республике арестовано около 700 квартир. Почти 90% их куплено в ипотеку. Год назад арестов таких квартир было на 10% меньше. 

«Более 400 квартир уже передано на реализацию, из них 164 продано, — говорит Варфоломеева. — 233 квартиры не реализовано по различным причинам, например из-за отзыва имущества с реализации в связи с выполнением должником обязательств перед залогодержателем». Часть квартир осталась не проданной после проведения повторных торгов, и банк оставил заложенное имущество за собой в счет погашения кредита с дисконтом на 25% ниже от установленной цены, что разрешено законом.

При этом портфель ипотечных кредитов в Татарстане за январь – ноябрь 2020 года вырос на 21%, сообщает отделение ЦБ в Татарстане. В долг взято 257,3 млрд рублей. Суммарная просрочка выплат — всего 0,63%, или около 1,6 млрд рублей. Ситуация с просроченной ипотекой в РТ примерно вдвое лучше, чем по стране в целом.

Квартирное наследие Роберта Мусина ушло с молотка

Само собой, залоговое имущество становится предметом охоты знающих инвесторов. В прошлом году Казань, по мнению некоторых экспертов, получила звание «третьей столицы» России по цене жилья в новостройках среди городов-миллионников, пропустив вперед лишь Москву и Санкт-Петербург, — ценник перешагнул порог в 100 тыс. рублей. Вкладывать деньги в новостройки инвесторам стало не слишком выгодно. Тут-то и выяснилось, что можно поживиться «метроконфискатом».

Если внимательно отслеживать квартиры на аукционах, возможно поймать неплохую скидку. Но для этого надо «вариться» на этом рынке постоянно: уж слишком тут мутная водичка! 

«В 2020 году многие приобрели квартиры с торгов. Как частные лица, так и крупные инвесторы, — говорит руководитель агентства недвижимости „Счастливый дом“ Анастасия Гизатова. — Популярностью в Казани пользовался район Ягодная слобода и ЖК „Видный“, дом на Чеховском рынке, в ЖК „Столичный“, объекты „Свея“ в 68-м квартале Ново-Савиновского района. Квартиры были дешевле рынка на 20 процентов, а где-то — и на 30 процентов. Многие из них связаны с последствиями краха ИнтехБанка и Татфондбанка». Вот так, в частности, «квартирное наследие», связанное с «банкротным домино» в исполнении банков Роберта Мусина, перешло в другие руки. 

Приведем пример недавних банкротных торгов: квартира площадью 56,7 кв. м на улице Чистопольской, 86/27 была продана за 6,5 млн рублей. На рынке сейчас такая стоит от 8 миллионов. Или квартира поменьше, на улице Арбузова: лот в 17,5 «квадрата» приобрели за 1,1 млн, что почти на 500 тыс. рублей ниже рыночной цены.

Что выставляют на аукционы?

Есть несколько типов недвижимости, на которую уже сейчас можно вести охоту.

• Квартира-залог. Это жилье, взятое в ипотеку, или залоговая квартира по кредиту наличными. Если должник не в состоянии выплачивать кредит и не хочет сам продавать квартиру, ее реализуют с торгов судебные приставы или банк.
• Квартира-банкрот. Это активы компании или физлица, которые продаются по причине банкротства владельца.
• Арестованное имущество. Когда приставы забирают жилье по решению суда из-за долгов и передают их на реализацию.

Реализацией арестованного жилья занимается Росимущество. Квартиры выставляют только на торги, которые проводятся в электронной форме на специализированных площадках. В год в Татарстане продается около 100 арестованных квартир по средней цене в 2 млн рублей. В большинстве случаев это вторичное жилье эконом- и комфорткласса, сообщили нашему изданию в пресс-службе ведомства. Повлиять на цену, с которой ипотечные квартиры выходят на торги, в Росимуществе не могут. Они поступают в базу уже с установленной стоимостью, ее определяет суд.

Кризисный год послужил дополнительным толчком выхода на рынок большего количества банкротных квартир: должники не смогли обслуживать ипотеку. Жилье продает Российский аукционный дом. «Самый пик, по нашему мнению, еще не наступил. Банкротство — достаточно длительная процедура. И имущество по дефолтам прошедшего года выйдет на рынок через год-полтора, — рассказала «БИЗНЕС Online» заместитель гендиректора Российского аукционного дома Ольга Желудкова. — К сожалению, банки не всегда предоставляют возможность заемщикам рефинансировать выданные кредиты. Поэтому процедуры банкротства в ряде случаев являются единственным механизмом урегулирования проблемной задолженности».

РАД продает также имущество ликвидируемых банков и их должников — застройщиков и иных организаций, владеющих жилым фондом. В 2020 году в Татарстане Российский аукционный дом продал такого имущества почти на 135 млн рублей. В основном это Казань, Набережные Челны и другие города республики. Их цена примерно соответствует стоимости на местном рынке, говорят в ведомстве. Например, самая дорогая квартира по 99 тыс. рублей за «квадрат» расположена в центре Казани. Ее площадь — 147,6 кв. м, а цена — 14,6 млн рублей.

Банки продают залоговые квартиры почти по рыночной цене

К сожалению, единого агрегатора, где можно было бы посмотреть все предложения по жилью с молотка, не существует. Варианты есть на сайтах электронных торговых площадок, службы судебных приставов, у самих банков, предприятий (у некоторых имеется раздел наподобие «продажа залоговой недвижимости») или же на портале единого федресурса сведений о банкротстве. Также информация о продажах имущества финансовых организаций, в том числе и жилья, размещается на сайте агентства по страхованию вкладов (АСВ).

Банки продают принадлежащие им залоги и напрямую. И тут нечего рассчитывать на скидки: в этом случае объект продается практически по рыночной цене, рассказали «БИЗНЕС Online» в Ак Барс Банке. В составе нестандартных активов кредитной организации на данный момент около 100 квартир по всей стране. 18 из них — в Казани на общую стоимость около 168 млн рублей. К примеру, на проспекте Альберта Камалеева продается квартира за 13,4 млн рублей. Площадь не указана, но, судя по цене, скорее всего, она трех- или четырехкомнатная.

«При продаже непрофильных активов в виде квартир, поступивших на баланс банка в счет погашения задолженности, банк осуществляет их экспозицию и реализацию по рыночной стоимости на основе аналогов, представленных на вторичном рынке, — объяснили логику ценообразования в пресс-службе Ак Барс Банка. — До момента постановки имущества на баланс банка большинство квартир, как правило, проходит процедуру реализации на торгах в рамках исполнительного и конкурсного производства. Стоимость действительно может быть более привлекательной в сравнении с рыночными аналогами, что связано с ускоренной процедурой реализации по цене, близкой к ликвидационной стоимости».

Есть свои объекты и у Сбера — на его сайте мы обнаружили 19 лотов по РТ. Есть, к примеру, квартиры в Набережных Челнах, Куюках, Зеленодольске, Лениногорском районе и т. д. Некоторые — весьма и весьма «убитые», но банк тем не менее показывает и фотографии, и цены.

«МЕТРОКОНФИСКАТ» В КАЗАНИ: РОССЫПЬ ПРЕДЛОЖЕНИЙ CLOVER И ЦЕНЫ В «СТОЛИЧНОМ»

Пробежавшись по просторам интернета, мы обнаружили два десятка квартир, выставленных на аукционы, как в центре Казани, так и на окраинах года, в хрущевках и даже в элитных ЖК бизнес-класса.

Самый дорогой лот, за 16,4 млн рублей, мы обнаружили в самом центре Казани — на улице Муштари, 19. Квартира в 81,7 кв. м элитной пятиэтажки из монолита 2013 года постройки. Стоимость квадратного метра — чуть больше 200 тысяч. Общая цена квартиры на 4–5 млн ниже, чем за аналогичные в этом же доме. Здание знаменито тем, что в 2011 году его стройку замораживали, а президент Рустам Минниханов лично «срезал» ему этажи.

В конце февраля на продажу выйдет сразу 21 квартира общей стоимостью более 250 млн рублей в жилом комплексе Clover House. Реализует их банк «Открытие» по агентскому договору с банком «Траст». Финальные цены определятся к началу проведения торгов, но пока они заявлены ниже рынка. К примеру, двухкомнатная квартира в 80 кв. м будет продаваться за 5,9 млн рублей, то есть по 73 тыс. за «квадрат». Для центра города напротив ТЦ «Кольцо» цена в 2–3 раза ниже рынка. «Трешка» в 104 кв. м будет стоить от 8 миллионов. В чем же подвох? В аукционе: в ходе торгов цена может существенно подрасти, если найдется больше одного желающего купить на каждый лот. По словам замдиректора департамента — начальника управления по работе с непрофильными активами банка «Открытие» Наталии Ивановой, обременений на квартиры нет: «Собственником квартир является компания в периметре банка „Траст“. Процедура проведения торгов будет проходить по английскому сценарию, путем повышения начальной цены продажи. Торговая площадка — ОАО „РАД“».Из Истории Clover House

Еще один вариант «конфиската» бизнес-класса — в Ново-Савиновском районе столицы, на улице Чистопольской. Четырехкомнатная квартира в ЖК «Столичный» находится в корпусе, построенном в 2016 году. Площадь квартиры — 150 кв. м, цена — 12,4 млн рублей. Неплохое предложение за 82 тыс. за «квадрат», учитывая, что средняя цена на Кварталах перевалила за 100 тысяч. Реализует квартиру с торгов банк. В открытых источниках мы нашли документ о продаже однотипной квартиры в этом же доме за две недели до Нового года. Квартиру, ранее принадлежавшую банкроту «Сувар Девелопмент», Российский аукционный дом продал с торгов за 8,7 млн при начальной цене в 9,5 миллиона. По данным наших источников, банкротное жилье в ЖК «Столичный» было почти распродано до Нового года. Кредитор привлек различные агентства недвижимости, чтобы быстрее реализовать его. «Там оставалось порядка 70 квартир, они почти сразу оказались проданы инвесторам. Например, имелись в продаже квартиры за 4 миллиона. На рынок они выйдут уже по 6,5 миллиона. Впрочем, если они выйдут сразу, станут конкурировать друг с другом, а еще и с самим застройщиком, который строит новые очереди. То есть большой прибыли инвесторы могут и не получить», — говорит наш собеседник.

Еще один вариант — в Приволжском районе Казани, рядом с РКБ. Трехкомнатная квартира в 85,9 кв. м на улице Гарифа Ахунова продается за 6,2 млн рублей. Дом клубного типа из монолита 2008 года постройки. Стоимость почти на 20% ниже рыночной, однако у квартиры есть обременение — она в залоге у банка «Траст». Значительно дешевле рынка можно найти квартиру и в Кировском районе. В кирпичной 9-этажке на улице Коммунаров выставлена на торги квартира в 64 кв. м всего за 4 млн, то есть за 63 тыс. за «квадрат».

Среди квартир на торгах можно найти и хрущевки. В том же Кировском районе, на улице Повстанческой, продается двухкомнатная в 32 «квадрата» за 1,9 млн рублей. Квартира в трехэтажном доме находится в залоге у ЮниКредитБанка в целях обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору. Также в качестве залога банка с торгов продается квартира на Кулахметова в 47 кв. м за 2,2 миллиона.

В Советском районе, на улице Гвардейской, выставлена квартира в 66,8 кв. м за 3,6 миллиона. Она одна из самых дешевых на рынке, всего 53 тыс. за «квадрат», то есть практически в 2 раза ниже рыночной в этом районе. Реализует ее ООО «Скептрум» — компания по продаже конфискованного, арестованного и иного имущества по договору с Росимуществом в Татарстане. Комната в двухкомнатной обойдется еще дешевле — на Мусина продается половина доли в 30 «квадратов» за 1,5 млн рублей.

КАК НЕ КУПИТЬ КОТА В МЕШКЕ: ЖИЛЬЦЫ-ЗЭКИ, ДЕТИ-ИНВАЛИДЫ, ДОЛГИ И ДРУГИЕ СЮРПРИЗЫ

Обычному покупателю довольно сложно попасть на банкротные торги, такие предложения редко появляются в открытом доступе, говорит глава гильдии риелторов РТ Андрей Савельев.Мнение

Среди общей массы продаваемого жилья залоговых квартир — менее 1 процента. Покупают чаще всего специалисты, профессиональные участники рынка. Нужна специальная регистрация, поэтому те, кто покупает для себя, туда не идут. Это может оказаться очень сложным имуществом — с прописанными людьми, с незакрытой «коммуналкой». 

Условия покупки на торгах зависят от конкретной площадки, но в общем критерии выглядят так: обязательна регистрация на сайте и получение электронного ключа. Без залога на торги не пустят — это в среднем 10% от стоимости, или от 100 тыс. до 300 тыс. рублей. К тому же немало тех, кто хочет заработать на желающих словить куш. Есть специальные фирмы, которые проведут торги за вас за определенную плату. Но здесь важно не отдать свои деньги мошенникам, предупреждают участники рынка.

«Много посредников, различных риелторских компаний. Может случиться так, что на самом деле у них нет достаточной суммы для выкупа. Они вносят только 10 процентов, участвуют в торгах, а следующие 30 дней ищут доверчивых покупателей, которые готовы дать деньги, — говорит руководитель агентства недвижимости „Счастливый дом“ Гизатова. — Риск в том, что человек покупает жилье по предварительному договору. Оно еще даже не в собственности продавца. Неизвестно, сколько он еще договоров заключит, чтобы был жив и здоров и еще сам не стал банкротом. Это высокие юридические риски, нужно обращаться только к специалистам».

Арестованное за долги жилье может быть обложено различными обременениями. Бывшие собственники способны препятствовать вселению новых жильцов или подавать иски в суд о признании торгов недействительными, предупреждают эксперты.Мнение

Вы покупаете и видите, что вроде бы все чисто. Но через полгода-год появляются новые обстоятельства, и по ним суд может возобновить процесс, потому что чьи-то права были ущемлены: ребенок инвалид, кто-то отсидел в тюрьме и вышел… Всякое может быть!

По мнению Артура Атзитарова, гораздо безопаснее покупать квартиру по банкротству и решению арбитражного суда. С момента образования долга и до поступления квартиры на торги в данном случае проходит до полутора лет, и за это время все обстоятельства по жилью уже известны. Но еще и поймать дисконт в Казани — дело хитрое: жилье уходит чаще по рыночной цене. Первый этап аукциона идет по принципу «кто больше даст», и квартиры дорожают. И только если победитель первого аукциона отказался от сделки (тогда он теряет залог), начинается игра на понижение. Выгода состоит в том, кто искал именно такую недвижимость — в том же районе, такого же метража. В остальных случаях эта сделка вряд ли может быть выгодной, говорит эксперт. Тем временем в других городах Татарстана есть возможность приобрести недвижимость с дисконтом до 30%. Что касается инвесторов, то рынок залогового имущества им уже не так интересен: на нем много не заработаешь. «В Казани очень дорогая недвижимость, за 2020 год единицы квартир можно было купить с дисконтом 10–20 процентов», — добавляет владелец агрегатора банкротного имущества.

Согласна с такой оценкой замгендиректора Российского аукционного дома Желудкова: цена недвижимости на торгах в этом году достигает пиковых значений, считают в РАДе.

Но в целом из-за пандемии аппетиты инвесторов, которые стараются покупать жилье с торгов сразу оптом, не убавились, отмечает Гизатова. «Их стало больше. Многие поневоле боялись манипуляций с банками и выводили деньги в недвижимость, на панике покупали. Несмотря на то, что пандемия была причиной, снижающей спрос, ее пересилили факторы, которые спрос подогрели: это нестабильность валютного рынка и льготная ипотека», — резюмирует собеседник «БИЗНЕС Online».